GAYRİMENKUL KARŞILAŞTIRMALI FİYAT ANALİZİ NASIL YAPILIR?

 

Değerleme ya da diğer adı ile karşılaştırmalı fiyat analizi gayrimenkul danışmanlığı işimizin önemli adımlarından bir tanesidir. Değerleme işini yasal olarak gayrimenkul danışmanları yapamazlar, SPK lisanslı değerlemeciler yaparlar. Her iki mesleği birlikte yapmak yasaktır. Ancak gayrimenkul danışmanı bir değerlemenin nasıl yapılması gerektiğini bilmelidir. Bu konuda hazırlanmış bir raporu okuyup anlayabilmelidir. Gayrimenkul danışmanının değerleme yapabilme konusunda kendini yetiştirmesi gerekir.

Doğru bir fiyat analizi yapabilmek, hem deneyime hem de düzenli veri tutmaya dayalıdır. Her şeyden önce fiyat analizi yapacağınız gayrimenkulün cinsi, fiyat analizini nasıl yapmanız gerektiğini belirler. Arsa, fabrika, iş yeri, konut fiyat analizleri bir birinden çok farklıdır. Biz burada konut fiyat analizi üzerinde duracağız.

 

Konut fiyat analizi için, neler yapılması gerektiğini anlatalım.

 

  1. Öncelikle gayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu dairesinden mülk üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı veya satışı, kiralamayı engelleyici bir hukuksal durum olup olmadığını araştırmalısınız. Bunlar; haciz, ipotek, şerh gibi tapu siciline kayıtlı kısıtlamalar olabilir. Ayrıca size gösterilen gayrimenkul ile tapudan aldığınız gayrimenkul kayıtlarının örtüşüp örtüşmediğini kontrol etmelisiniz. Bazen gayrimenkulde gösterilen yerler tapuda gayrimenkule kayıtlı olmayabilir. Sığınak, depo ve benzeri yerler hukuk dışı, tapuya kayıtlı olmaksızın kullanılıyor olabilir.
  2. Belediyede yapıcağınız incelemede, imara aykırı bazı eklentiler olup olmadığını belirlemelisiniz. Sizin ve alıcının bu yasa dışı durumlardan haberdar olmanız gerekir. Aksi halde, son anda canınız yanabilir. Bazı gayrimenkul sahipleri bu konuda çok pişkin davranabilirler. Fiyat analizinde her konuyu belgelerle açıklamalısınız.
  3. Tapu ve belediye araştırmasından sonra, üçüncü adım olarak üzerinde duracağınız husus gayrimenkulün nerede inşa edildiğidir. Buna gayrimenkul sektörü dilinde “LOKASYON” denir. Yani, gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde, hangi il, ilçe, mahalle, mevkii, pafta, ada ve parselde olduğudur.

 

Bir gayrimenkulün satılıp satılmamasında ki en önemli neden ve işimizin “A” sı diyebileceğimiz özellik, gayrimenkulün bulunduğu lokasyondur. Birçok gayrimenkul öncelikle lokasyonu nedeni ile satılır ya da satılamaz. Bir gayrimenkulle ilgili kendinize ilk şunu sormalısınız;

 

”Benim elimde nakit param olsa, bu lokasyonda bir mülk alır mıyım?’

 

“Her malın bir alıcısı vardır.” denir ama biz gayrimenkul danışmanları için, satılamayacak bir malı rafta tutmak kadar maliyetli bir şey yoktur.

 

Bir gayrimenkulün bize haftalık gizli maliyeti 50-60.-TL civarındadır. Bu görünmeyen bir maliyettir. Ancak ay sonunda durumu fark edersiniz. Bu gider kalemleri; yol, emlak portalı ilanı, internet, cep telefonu, afiş, ikramlar gibi görünmeyen, ancak hepsini alt alta yazıp topladığınızda belli bir rakama ulaşan başlıca giderlerdir.

 

Bir danışmanın 10 portföyü olduğunu düşünürseniz 50.-TL’den haftalık gider 500.-TL yapar. Bu gider ayda 2,000.-TL ye ulaşır. Bu giderleri doğru yönetmemiz gerekir.

Gizli giderlerinizi ay sonunda bir bütçe yapıyorsanız orada görürsünüz. Ya da ay sonu kredi kartı dökümünüzde fark edersiniz. Bu gideri dikkate alarak, doğru ve satılabilir lokasyondaki gayrimenkullere yönelmek daha akıllıca olur. Eğer tuzunuz kuruysa, bir finansörünüz, bir emekli maaşınız varsa, lokasyonu dikkate almaksızın her gayrimenkulü portföyünüze alabilirsiniz. Satıp satamaycağınızı siz öğrenerek göreceksiniz!!!

 

 

 

Lokasyon nasıl değerlendirilmelidir?

 

  1. Öncelikle coğrafik durum dikkate alınmalıdır. Binanın bulunduğu arazi özellikleri, düz mü eğimli mi? Cephesi hangi yönde? Zemin ve bina depreme dayanıklı mı? Kış şartlarında ve yaz şartlarında neler olabilir? Ana yollara yakın mı, uzak mı? Çevredeki önemli noktalara; hastane, alışveriş merkezi, okul, üniversiteye olan mesafesi ne kadar? Trafik koşulları ne durumda?
  2. Ardından bölgenin sosyo-ekonomik durumu dikkate alınmalıdır. Bina yoğunluğu nedir? Nüfus ne kadardır? Bölgede yaşayanların ekonomik gücü hangi sınıftır. Demografik dağılım nedir? Bölgenin gelişim ve dönüşüm yönelimi var mıdır? Yakında yeni bir okul, alış veriş merkezi, hastane, yeni bir yol bağlantısı yapılacak mıdır?
  3. Tüm bu bilgilerin ışığında önce bölgenin SWOT analizi yapılmalıdır. Ardından binanın SWOT analiz yapılmalıdır. SWOT analizi, bölgenin veya binanın güçlü özellikleri, zayıf özellikleri, fırsatları ve tehditleri hakkında doğru ve güncel bilgileri bir araya

 

Doğru bir SWOT analizi yapmak için mümkünse binayı apartman görevlisi ile birlikte gezmeli ve şunlara dikkat etmelisiniz;

  1. Bina deprem yönetmeliğinden önce mi, sonra mı inşa edilmiş? Öncesinde inşa edilmişse, bir deprem raporu var mı, yok mu? Varsa bir kopyasını alın. Sonrasında inşa edilmişse bunu dikkate almalısınız.
  2. Binanın dış cephesi nasıl? Mantolama var mı? Çatı ne durumda? En son ne zaman bakım görmüş? Yağmur suyu inişlerinde sorun var mı? Daha sonra bodrum kata inip herhangi bir rutubet sorunu var mı? Bodrum katta çatlak, kayma var mı? Su deposu var mı? Kazan dairesi ne durumda? Hangi ısıtma sistemi kullanılıyor? Asansör var mı? Kaç yıllık? Bakım hangi sıklıkta yapılıyor? Yangın merdiveni var mı? Bahçe kullanım hakları nedir? Otopark kullanım durumu nedir? Güvenlik var mı? Apartman ortak gideri ne kadar? Binada oturanlar kimler? Evcil hayvan bulundurma ile ilgili sorun var mı?

 

Binanın değerlemesini yaptıktan sonra daireye geçebilirsiniz.

 

  1. Bunun için ayrıntılı bir “Değerleme Tablosu” na ihtiyaç duyabilirsiniz. Öncelikle dairenin kaçıncı katta olduğunu not almalısınız. Bazen eğimli arazilerde inşa edilmiş veya kot farkı olan binalarda katlar sizi yanıltabilir.

 

  1. Dairede ilk yapmanız gereken şey, her bir odayı çelik metre veya elektronik ölçüm cihazı ile net olarak ölçüp metre kare ölçülerini ekspertiz tablosuna kaydetmek olmalıdır. Daha sonra her odanın zemin kaplama özeliklerini kaydetmelisiniz. Parke, seramik, mermer, marley, laminat, halı vb. Ardından kapı ve pencere doğramalarının cinsini ve sınıfını, mümkünse markasını (ithal yada yerli) öğrenmelisiniz. Sonra duvarların briket, gaz beton, alçı panel hangi malzemeden yapıldığını, boya cinsini ve kalitesini incelemelisiniz. Mutfak ve banyoda kullanılan malzemeleri ve özelliklerini not almalısınız. Sıcak su nasıl sağlanıyor not almalısınız. Hidrofor var mı? Su basınç sorunu yaşanıyor mu? Öğrenmelisiniz.

 

  1. Ardından elektrik panosuna yönelip sigorta sayısını kontrol etmelisiniz. Her bir odaya en az iki elektrik sigortası olmalı. Banyo ve mutfak için bu sayı ikiden yüksek olabilir. Kullanılmış olan sigortalar bilindik bir marka mı, değil mi? göz atmalısınız. Evin su tesisatının elden geçip geçmediğini de öğrenmelisiniz? Mutfak ve banyoda muslukları açıp suyun basınç gücünü kontrol etmenizde fayda olacaktır. Ayrıca elektrik prizlerinde topraklama olup olmadığını kontrol

 

  1. Değerleme yaptığınız gayrimenkul bir çatı katı ise her hangi bir akma sorunu yaşanıp yaşanmadığını sormalı ve aynı zamanda kontrol etmelisiniz. Bodrum veya giriş katlarda rutubete karşı bir önlem alınıp alınmadığını da sormalısınız.

 

Tüm topladığınız bilgileri Değerleme Tablonuza işlemeli ve bilgileri doğru yere işlediğinizden emin olmalısınız. Çünkü değerlemeyi ikinci kez yapmanız mümkün olmayacaktır.

 

Bu değerleme sırasında yapacağınız diğer bir önemli bir iş ise, binanın ve dairenin fotoğraflarını çekmektir. İyi fotoğraflar çekebilmek oldukça önemlidir. Bu konuda fotoğrafçılık teknikleri öğrenmenizde fayda olacaktır.

  1. Işığı doğru kullanmalı ve hangi saatlerde fotoğraf çekeceğinizi bilmelisiniz. Daha da ileri düzeyde evin videosunu çekip müşteri sunumunuza, internet portalınıza ekleyebilirsiniz.
  2. Sanal emlak sayfalarında oldukça kötü fotoğraflara sıkça rastlanmaktadır. Bunun temelde iki nedeni vardır. Birincisi fotoğraf çekme tekniklerini bilmemek. İkincisi ise, temsil yetkisi ile çalışılmayan gayrimenkulün lokasyonunu

 

  1. İyi çekilmiş fotoğraflar sanal ortamda gayrimenkulün müşteri sayısını oldukça artıracaktır. Bu nedenle dijital fotoğrafçılığı bilmek size çok şey katabilir. Dijital fotoğrafçılık konusunda iki, üç günlük kurslar vardır. Bu kurslara katılarak fotoğrafçılık becerinizi geliştirebilirsiniz. Ayrıca iyi bir fotoğraf makinesi kullanmak da önemlidir. Özelikle yüksek çözünürlükte ve iyi objektife sahip makineler tercih edilmelidir. Gayrimenkul ofislerinin iyi resimler çekme konusunda, iyi bir fotoğraf makinesi yatırımı yapması gerekir.

 

  1. İstenirse binanın, dairenin videosu da çekilebilir. Video kayıtları müşteriye yapılan sunumlarda çok büyük avantajlar sağlar. Video kayıtlarından çeşitli vido klipler oluşturup ofisinizdeki büyük ekranlarda sunum yapabilirsiniz. Gayrimenkul tanıtım video kliplerinizi taşınır telefon ve bilgisayarlardan müşterinize gösterebilirsiniz.

 

Şimdi gelelim işin matematik ve hesap kitap kısmına. Değerlemenin bu kısmı çok daha önemlidir. Bunun için bazı temel hesaplama ve analiz tekniklerini bilmeniz gerekir. Şimdi bunları daha ayrıntılı olarak inceleyelim.

 

Konut değerlemesi, belli, evrensel olarak kabul edilmiş yöntemlerle yapılır. Belli temel kavramlara ve kurallara dayanır. Bunlar mülkiyetle ilgili kavramlar ve imarla ilgili kavramlardır.

 

Fiyat analizi yaparken kullanılan en yaygın yaklaşım “Emsal Karşılaştırma” dır. Bu yaklaşımın dışında “Gelir İndirgeme” yaklaşımı olarak “Gelir Kapitilisazyonu”, “Brüt Kira (Gelir) Çarpanı” ve “İndirgenmiş Nakit Akışları” olarak üç alt yöntem kullanılır. Bu yaklaşımların içinde piyasada en çok duyulan ve uygulanan yaklaşım “Brüt Kira (Gelir) Çarpanı” dır.

 

Brüt Kira Çarpanı; gayrimenkulün bir yıllık kirasını 15-20 yılla (lokasyona göre değişebilmektedir) çarparak hesaplanan yöntemdir.

 

Üçüncü yaklaşım ise “Maliyet” yaklaşımıdır. Bu yaklaşım daha ayrıntılı bir çalışma ve hesaplama gerektirir.

 

Tekrar başa dönmek istersek biz temel iki yaklaşımdan bahsedeceğiz. “Emsal Karşılaştırma” ve “Brüt Kira (Gelir) Çarpanı” yaklaşımı.

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI:

 

Bu yöntemin tanımı; değerlemesi yapılacak gayrimenkulle, bu gayrimenkulün özelliklerine benzer gayrimenkullerin satış fiyatları, uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak, gayrimenkulün değerinin tespit edilmesidir.

 

Bu yaklaşım, gayrimenkul fiyatlarını, pazarın belirlediğini kabul eder. Bu nedenle benzer gayrimenkulleri karşılaştırırken satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerin fiyatları, verilen teklifler ve istenen fiyatlar bu karşılaştırma modelinde kullanılabilir. Bu karşılaştırmanın sağlıklı yapılabilmesi için bazı kavramların üzerinde dikkatle durulmalıdır.

 

  1. Bu kavramların başında “Benzer Gayrimenkul” ün ne anlama geldiğidir. Bu tarif yapılırken “muadil gayrimenkul” veya “eşdeğer gayrimenkul” sözcükleri de kullanılır. Hepsi aynı kapıya çıkar. Benzer gayrimenkul dendiğinde, karşılaştırmaya tutulacak olan gayrimenkulün bulunduğu konum, merkez olmak şartı ile 500 mt. yarı çaplı bir daire içinde kalan gayrimenkuller dikkate alınacaktır. Yani benzerlik açısından baktığımızda karşılaştıracağımız gayrimenkullerin aynı lokasyonda olması öncelikli bir

 

  1. Benzerlik açısından ikinci dikkate alınacak olan özellik ise bina yaşıdır. Karşılaştırılacak olan gayrimenkullerin yaşları arasında en çok 2-3 yıl fark kabul edilebilir. İnşaatı yeni bitmiş gayrimenkuller bu bağlamda karşılaştırma yaparken kullanılmamalıdır.

 

  1. Üçüncü özellik ise gayrimenkulün net kullanım alanıdır. Eğer ilgili belediyeden gayrimenkulle ilgili beyan değerleri kullanılacaksa brüt (dıştan dışa) metre kare değerleri kullanılabilir. En sağlıklısı net kullanım alanıdır. Net kullanım alanı bizi metre kare fiyatlarına götürecektir. Metre kare fiyatlarını bilmek bir gayrimenkul danışmanı için borsa endeksini takip etmek gibi son derece önemlidir.

 

Gayrimenkul Danışmanı bölgesindeki net metre kare fiyatlarını sürekli izlemeli ve kayıt altında tutmalıdır. Karşılaştıracağımız gayrimenkullerde benzerlik açısından bu üç özelliği Lokasyon, Bina yaşı, Net kullanım alanı dikkate almalıyız ki elma ile armudu kıyaslamış olmayalım.

 

Gayrimenkulün net metre karelerini kıyaslarken, dikkatinizden kaçmaması gereken bir başka konu ise, gayrimenkulün tek kat mı, iki katlı mı, son kat mı, normal kat mı, giriş veya bodrum kat mı oluşudur. Karşılaştırma yaparken benzer özellikte olan gayrimenkulleri karşılaştırmalısınız. Bodrum kat ile çatı dubleksini kıyaslamamalısınız. Normal (ara kat) kat ile normal kat karşılaştırılmalıdır.

Eğer emsal karşılaştırma yöntemini kullanacaksanız benzer evleri karşılaştırmalısınız. Evlerin lokasyonları, yaşları ve net m2 leri benzer olmalıdır.

Değerlemesini yapacağınız gayrimenkulü ne kadar çok benzer gayrimenkulle karşılaştırırsanız o kadar sağlıklı bir tespit yapmış olursunuz. Karşılaştırma için en az 4-5 gayrimenkul bulmalısınız.

 

Emsal kıyaslaması yaparken son 6 ay içinde işlem görmüş gayrimenkulleri listenize ekleyebilirsiniz. Eğer elinizdeki seçenekler kısıtlıysa son bir yıl içinde işlem görenleri kullanabilirsiniz. Daha sonra listenize pazarda olan, ancak işlem görmemiş olan eşdeğer gayrimenkulleri de ekleyin. Bu gayrimenkullerin aldığı teklifleri de belirtirseniz çok faydalı olur.

 

Emsal karşılaştırma listesini yaptıktan sonra gayrimenkul sahibine bir fiyat aralığı sunmalısınız. Gayrimenkul sahibine tek bir metre kare fiyatı vermek veya tek bir satış fiyatı vermek sakıncalıdır. Söz konusu gayrimenkulün içinde bulunduğu bölgede, benzer yaş ve metre karede olanlar için pazardaki en düşük fiyat (P1), bir de pazardaki en yüksek fiyatı (P2) gösteren bir grafiğiniz olmalı.

 

 

 

 

P1 PX P2
 350,000.-TL 395,000.-TL 440,000.-TL

 

Yukarıda bir örneğini verdiğimiz çizimde emsal kıyaslamasına tutulan gayrimenkulün bulunduğu bölgede fiyat aralığı, en düşük fiyat (P1) 350,000.-TL. En yüksek fiyat (P2) 440,000.-TL dir. Ortalama fiyat ise (PX) 395,000.-TL dir.

 

Bu fiyat aralığı çizimi, gayrimenkul sahibine, satacağı gayrimenkulün hangi fiyat aralığı içinde olması gerektiğini göstermek için hazırlanır.

 

Gayrimenkul sahibine eğer satış fiyatını P1 ile PX arasında belirlerse işlemin daha çabuk gerçekleşeceği, PX ile P2 arasında bir seçim yaparsa satış işleminin daha uzun bir süre alacağı belirtilmelidir.

 

Fiyat belirlerken son kararın hep gayrimenkul sahibinde olduğu ve önceliklerin iyi belirlenerek, doğru bir fiyatla pazara çıkılması gerektiği vurgulanmalıdır.

 

Önemli olan P1 ve P2 değerlerini nasıl belirleyeceğiniz ile ilgilidir. Şimdi bunları biraz daha irdeleyelim.

 

P1; pazarda bulunan eşdeğer ve işlem görmüş bir gayrimenkulün veya gayrimenkullerin ortalama fiyatıdır. Bu fiyata yaklaşıldığında gayrimenkul iki veya dört hafta içinde yeni sahibini bulur. Pl ’den PX ’e doğru yaklaşıldığında gayrimenkulün konumuna göre bu süre 4 ila 8 haftayı bulabilir.

 

P1 fiyatını belirlemenin iki yolu vardır. Birincisi eşdeğer ve işlem görmüş gayrimenkullerin satış fiyatı ortalamasından yola çıkmak. Ne kadar fazla eşdeğer gayrimenkul olursa o kadar doğru olur. Ancak bu verilere her zaman ulaşamayabilirsiniz. Bölgenizdeki diğer profesyonellerden güncel ve güvenilir bilgi alabiliyorsanız bu elinizi güçlendirir.

 

İkinci yolu ise, eğer kıyaslayacak gayrimenkul bulamazsanız, brüt kira geliri üzerinden bir saptama yapmanızdır. Bu yöntemde önemli olan, söz konusu gayrimenkulün derhal kiralanabileceği fiyatı doğru tespit edebilmektir. Hatta bunu kendinize sorarak da yapabilirsiniz. Siz söz konusu gayrimenkulü kiralasaydınız ne kadar kira öderdiniz? Ya da eşdeğer kiralık gayrimenkullerden da hesaplayabilirsiniz. Ancak işlem görmüş kiralıklardan yola çıkmalısınız. Aksi halde bulduğunuz rakam sizi yanıltabilir.

 

Bulduğunuz bu brüt kira değerini 12 ayla çarpıp daha sonra şehrine ve bölgesine göre değişmekle beraber 15-20 yıl ile tekrar çarpmanız gerekir. Bu yıllık çarpan bazı şehirlerde 22-27 yıla kadar çıkabilmektedir. Bu hesaplama yöntemi yeni bitmiş gayrimenkullerde doğru sonuç vermez.

 

Örnek verecek olursak;

[(Kira + %20 Stopaj) x 12 ay] x 15 yıl = Minimum Satış Fiyatı (1,400.-TL + 280.-TL) x 12 ay x 15 yıl =

1,680.-TL x 12 ay x 15 yıl = 302,400.-TL*

 

PX; İdeal pazara çıkma fiyatı PX’tir. Bu fiyat Gayrimenkul Danışmanının işlemi kapatmayı hedeflediği fiyattır. Fiyat PX ile P2 arasında belirlenirse işlem süresi 8 ile 10 haftayı bulabilir. PX çevresinde dolaşan satıcılar ile çalışmak daha mantıklı ve daha sonuç odaklı olacaktır. P1 ile PX arasındaki fark % 7-10’u geçmemelidir. Geçiyorsa kıyaslanan gayrimenkuller arasında bir uyumsuzluk olabilir. Hesaba kattığınız gayrimenkulleri yeniden gözden geçirmelisiniz.

 

P2; Pazarda eşdeğer bir gayrimenkul için istenen en yüksek fiyattır. P2’yi belirlerken pazarda bulunan, eşdeğer ancak işlem görmemiş gayrimenkullerin fiyat ortalamasından yola çıkmalısınız. P2 ’yi hesaplarken ne kadar çok eşdeğer gayrimenkul bulursanız fiyatta yanılma payınızı o oranda azaltmış olursunuz.

P2 ve yakın çevresinde fiyat belirleyen gayrimenkul sahipleri zamana karşı oynayacaklardır. Bunu onlara iyi anlatabilmelisiniz. P1 ile P2 arasında en çok % 15 bir fark olmalıdır. % 15’in üzerindeki bir fark sizi hatalı hesaplamalara götürecektir. Bu fark oranını dikkate almanızı öneririm.

 

Bazı gayrimenkul sahipleri sizin belirlediğiniz P2 ’nin üzerinde fiyat öngörüyor olabilirler. Bu konuda rahatsızlık duymayın. Yüksek fiyat beklentisi içinde olan gayrimenkul sahipleri gayrimenkulleri konusunda daha duygusaldırlar. Aslında bu tür gayrimenkul sahipleri kendilerine daha özel bir şekilde yaklaşılmalarını beklemektedirler. Bu tip gayrimenkul sahiplerinin tuzu kuru olabilir. Satmaya niyeti olmayıp sadece göle maya çalıyor olabilirler. Daha kötüsü, bir aymazlık içinde olabilirler. Gayrimenkul sahibi analizinde bunları çok ayrıntılı olarak değerlendirmeye alacağız.

Bu bağlamda, diğer bir konu ise değerlemenin gayrimenkul sahibine nasıl sunulacağı ve raporda neler yazılması gerektiğidir. Şimdi bundan bahsedelim.

 

FİYAT ANALİZİ RAPORU NASIL HAZIRLANIR VE SUNULUR?

 

Hazırlayacağımız fiyat analizi raporu ya da diğer adları ile Pazar Analizi Raporu, Değerleme/Ekspertiz Raporu SPK lisanslı bir değerleme uzmanının hazırlayacağı rapordan farklıdır. Değerleme uzmanının hazırlamış olduğu rapor elinize geçerse, bir kopyasını örnek olsun diye saklamanızda fayda vardır.

 

Bizim hazırlayacağımız rapor farklıdır. Bir değerleme uzmanının hazırlamış olduğu rapordan en temel farkı yasal bir bağlayıcılığı yoktur. Bizim hazırlayacağımız raporda, öncelikle bir giriş yazısı vardır. Giriş kısımda gayrimenkul sahibine teşekkür edilir ve şirket ön plana çıkartılır. Bu bölüm yarım sayfayı aşmamalıdır.

 

Daha sonra değerlemeye alınan gayrimenkulün tapu bilgileri ve kayıtlı olduğu adres verilerek görüşler açıklanmaya başlanır. İlk önce bölgenin SWOT analizi yazılır ve en fazla 2 paragrafta özetlenir. Ardından binanın veya sitenin SWOT analizi eklenir. Bu da en fazla 3 paragraf olmalıdır. Son olarak dairenin SWOT analizi eklenir.

 

Tüm bu bilgiler ışığında en son kısımda söz konusu gayrimenkulün fiyat aralığı bir çizimle verilir. Bundan sonra, kapanışa geçilerek gayrimenkul sahibine fiyatı belirlerken P1’e yakın bir seçim yaparsa işlemin hızlanacağı, PX ve P2 aralığında bir seçim yaparsa, zamana karşı oynanacağı vurgulanmalıdır. P2 ve üzerinden hiç bahsedilmemeli ve mümkünse PX çevresinde verilecek kararın en doğru karar olabileceği ısrarla belirtilmelidir.

 

Sunacağınız Fiyat Analiz Raporu sizin dışınızda, ofisinizin işletme sahibi ve değerleme sorumlusu tarafından imzalanmalıdır.

 

Daha önemlisi ise bu raporun nasıl sunulması gerektiğidir. Genel olarak Fiyat Analiz raporları ya elektronik ortamda ya da faks, posta, kurye aracılığı ile gayrimenkul sahibine ulaştırılmaktadır. En kötüsü ise fiyat aralığının telefonda açıklanmasıdır. Bu yöntemlerin hiçbirini kullanmamalısınız. Yapmanız gereken tek şey raporunuzu hazırlayıp gayrimenkul sahibinden raporu sunmak için bir randevu istemek olmalıdır.

 

Gayrimenkul sahipleri bu raporu önceden görmek isteyeceklerdir. Bunun ana nedeni, size karşı ellerini güçlendirmektir. Ya da sizi kullanıyorlar olabilirler. Her ne olursa olsun, sunumu bizzat sizin yüz yüze yapmanız en iyisi olacaktır.

Fiyat Analizi Raporunuzu gayrimenkul satışı konusunda yasal karar verici kimse, ona bire bir sunun. Hazırladığınız raporu sunarken birazdan anlatacağımız “Gayrimenkul Sahibi Analizi” metodundan yararlanın ve sonunda doğru bir karar verin.

 

Doğru metod, doğru sonuca, bu sonuç haklı kazanca yol açar.

                                                                                 

                                                                                              Hasan Sarıkaya

                                                                                              Realty Coach

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

    Kategoriler

    Yazılar

    Adres

    Mülkünüzün Değerini Merak mı Ediyorsunuz?

    Gayrimenkul Almak mı İstiyorsunuz?

    How to Buy Real Estate

    iletişim Formu

      Canlı Bağlantı
      Size nasıl yardımcı olabilir?
      Merhaba, Size yardımcı olabilirim.